법률·세금ㆍ자산관리·부동산 매매·홈스타일링 전문가 5인 종합 강연
유언장과 노후자산부터 주택 매도·매입까지 실질 전략 제시
은퇴 이후 주거환경과 자산관리를 새롭게 설계하려는 한인들을 위해 법률과 세금ㆍ자산관리, 부동산 매매, 홈스타일링 분야 전문가들이 다운사이징 전 과정을 종합적으로 설명하는 세미나가 시드니에서 열려 참석자들의 커다란 호응을 얻었다.
‘현명한 다운사이징, 새로운 인생의 시작’을 주제로 한 세미나는 지난 9일(금) 시드니 실버워터 소재 인스타일 데코(Instyle Decor) 사옥에서 한인 20여 명이 참석한 가운데 개최됐다.
맥그래스 린드필드(McGrath Lindfield)의 그레이스 서 부동산 에이전트가 진행한 이번 행사에는 정동철 변호사, 제니퍼 유 프로링크 파트너스 파트너 회계사, 제시카 신 인스타일 데코 대표, 줄리 김 코헨 핸들러 바이어스 에이전트가 강사로 참여했다.
이번 세미나는 다운사이징을 단순히 큰 집에서 작은 집으로 옮기는 주거 이전이 아니라 은퇴 이후 재정 안정과 생활 편의성을 확보하고 가족을 위한 법률준비까지 갖추는 종합적 노후 설계 과정으로 접근했다.
맥그래스 린드필드의 제임스 서튼 대표는 환영 인사에서 “시드니 한인사회와 함께 소통하고 이렇게 의미 깊은 세미나를 하게 되어 기쁘다”는 뜻을 밝혔다. 이어 법률, 세금과 자산관리, 부동산 매도, 홈스타일링, 새로운 주택 매입 순서로 강의가 진행됐다.
■ 정동철 변호사 “유산은 돈이 아니라 사랑…가족 간 공정한 상속 중요”
첫 강연에 나선 정동철 변호사는 ‘노년 법률 문서 3종 세트’를 주제로 유언장(Will), 지속적 재정대리인(Enduring Power of Attorney), 지속적 후견인 지정(Enduring Guardian)의 역할과 중요성을 설명했다.
정 변호사는 유산은 단순히 남겨진 돈이나 재산이 아니라 사랑하는 가족에게 전하는 마지막 사랑이라는 점을 강조했다. 평생 모은 재산을 가족에게 물려주는 것은 자신의 노력과 삶의 결실을 나누는 일이자 가족을 향한 사랑을 표현하는 행위라는 것이다.
특히 유산이 사랑의 표현인 만큼 가족 구성원 사이에 공정하게 분배하는 것이 중요하다고 강조했다. 특정 가족에게 재산이 편중되거나 상속에 관한 뜻이 불분명하면 오히려 가족 간 갈등과 분쟁의 원인이 될 수 있기 때문이다.
유언장은 사망 이후 재산을 누구에게 분배할 것인지와 유산집행인을 누구로 지정할 것인지를 정하는 문서다. 자신의 뜻을 명확히 남김으로써 상속 과정에서 발생할 수 있는 불필요한 오해와 다툼을 예방하는 역할을 한다.
정 변호사는 유언장을 작성하지 않고 사망할 경우 적용되는 NSW주의 무유언 상속 규정도 설명했다.
유언장이 없는 경우 재산은 고인의 개인적 희망이나 가족 간 합의가 아니라 법률에서 정한 상속순위와 배분 방식에 따라 처리된다.
배우자와 자녀의 존재 여부, 자녀가 현재 배우자와의 관계에서 태어났는지 등에 따라 상속 결과가 달라질 수 있다. 배우자나 자녀가 없는 경우에는 부모와 형제자매, 조부모 등 법률이 정한 순서에 따라 상속권자를 검토하게 된다.
가족이 없거나 적절한 유산관리인을 선정하기 어려운 경우에는 NSW Trustee and Guardian 등 공적 기관이 관여할 수도 있다.
정 변호사는 유언장뿐 아니라 생존 중 의사결정 능력을 상실하는 상황에 대비하는 법률문서의 중요성도 강조했다.
지속적 재정대리권은 본인이 직접 재정 업무를 처리하기 어려운 경우를 대비해 은행 업무와 부동산 거래, 비용 지급, 투자와 재산관리 등을 대신할 사람을 지정하는 제도다.
문서에서 정한 시점이나 조건에 따라 효력이 발생하며 본인이 의사결정 능력을 상실한 이후에도 효력이 유지될 수 있다.
지속적 후견인 지정은 본인이 거주지나 의료 및 생활에 관한 결정을 직접 내릴 수 없는 상황에서 이를 대신할 사람을 지정하는 제도다.
재정대리인이 돈과 재산을 관리한다면 가디언은 거주와 의료, 돌봄 등 개인의 생활과 복지에 관한 결정을 담당한다는 차이가 있다.
정 변호사는 재정대리인을 선정할 때 가까운 가족이라는 이유만으로 결정하지 말고 신뢰성과 재정관리 능력, 이해충돌 가능성 등을 고려해야 한다고 설명했다.
가디언 역시 본인의 가치관과 생활방식을 이해하고 의료진 및 가족과 원활하게 소통할 수 있는 사람을 선정하는 것이 중요하다고 강조했다.
그는 유언장을 가족관계와 재산의 변화에 맞춰 지속적으로 점검해야 하는 문서라고 설명하면서 “유언장은 한 번 쓰고 끝내는 문서가 아니라 삶의 변화에 맞춰 점검하는 문서입니다”라고 밝혔다. 또한 “미리 정하는 것은 노년과 죽음을 준비하는 일이 아니라, 내 소중한 삶과 가족을 보호하는 일입니다”라고 강조했다.
■ 제니퍼 유 회계사 “집을 팔기 전 세금과 은퇴자금부터 계산해야”
두 번째 강연을 맡은 제니퍼 유 프로링크 파트너스 파트너 회계사는 ‘다운사이징과 은퇴자금 계획’을 주제로 주택 매각 이후의 현금흐름과 세금, 슈퍼애뉴에이션 활용 전략을 구체적인 수치와 사례를 통해 설명했다.
제니퍼 유 회계사는 23년 경력의 공인회계사로 호주공인회계사협회와 호주·뉴질랜드 공인회계사협회 자격을 보유하고 있다. 프로링크 파트너스의 공동 설립자이자 파트너이며 재무설계사와 모기지 브로커로도 활동하고 있다.
그는 다운사이징을 결정하기 전에 어디에서 살 것인지, 주택을 매각하고 실제로 얼마가 남는지, 남은 자금을 어떻게 사용할 것인지 등 세 가지 질문에 답해야 한다고 설명했다.
특히 주택을 매각하는 것만이 은퇴자금을 확보하는 방법은 아니라는 점을 강조했다.
기존 주택에 계속 거주하면서 주택의 순자산가치를 활용하는 정부의 주택자산 활용제도(Home Equity Access Scheme)와 금융기관의 역모기지(Reverse Mortgage), 주택을 매각하고 새로운 집으로 옮기는 다운사이징을 비교했다.
주택자산 활용제도와 역모기지는 집을 팔지 않고도 생활자금을 확보할 수 있다는 장점이 있지만 차입금과 이자가 누적되면서 상속재산이 감소할 수 있다는 점에 주의해야 한다.
이어 기존 주택을 250만 호주달러에 매각하고 새로운 주택을 120만 달러에 구매하는 가상 사례를 제시했다.
기존 주택담보대출 30만 달러를 상환하고 부동산 매매와 취득, 이사에 필요한 비용 10만 달러를 지출하면 최종적으로 90만 달러가 남는다는 계산이다. 이 금액을 은퇴 이후 생활비와 비상자금, 슈퍼애뉴에이션 납입, 재투자 등에 어떻게 배분할 것인지가 중요한 재정적 결정이라고 설명했다.
주택 매각에 따른 세금 문제도 다뤘다.
본인이 주된 거주지로 사용한 주택은 일정한 요건을 충족하면 매각 차익에 대한 양도소득세(CGT)가 면제될 수 있다. 반면 투자용 부동산은 매각 차익에 대한 세금이 발생할 수 있다.
호주 세법상 거주자가 부동산을 매각할 때는 호주국세청(ATO)의 원천징수 면제증명서(Clearance Certificate)를 매수인에게 제공해야 하는 문제도 설명했다. 유효한 증명서를 제시하지 않으면 매각대금의 15%가 원천징수될 수 있으므로 잔금 결제 전에 미리 준비할 필요가 있다.
제니퍼 유 회계사는 55세 이상 주택 소유자가 활용할 수 있는 다운사이저 슈퍼 납입(Downsizer Contribution) 제도를 주요 은퇴자금 전략으로 소개했다.
일정한 자격요건을 충족하면 주택 매각대금에서 1인당 최대 30만 달러를 슈퍼애뉴에이션에 납입할 수 있다. 부부가 모두 자격을 충족하면 합계 최대 60만 달러까지 가능하다. 일반적인 슈퍼 납입 한도와 별도로 적용되지만 본인 또는 배우자의 주택 보유기간이 10년 이상이어야 하는 등 관련 요건을 충족해야 한다.
또한 주택 매각대금을 받은 날부터 일반적으로 90일 안에 납입을 완료해야 하며 정해진 신고 양식을 슈퍼펀드에 제출해야 한다.
제니퍼 유 회계사는 슈퍼를 활용한 부동산 투자와 가족 사업장에 대한 투자 사례도 소개했다.
부모가 운영하는 자기관리형 슈퍼펀드(SMSF)가 상업용 부동산을 소유하고 자녀의 사업체가 시장 임대료를 지급하는 구조를 예로 들었다.
가상 사례에서는 150만 달러 상당의 상업용 부동산에서 연간 임대수입 7만 5천 달러가 발생하고 공제 가능한 비용이 1만 5천 달러인 경우 순소득은 6만 달러로 계산됐다.
슈퍼 적립 단계에서 해당 소득에 15%의 세율이 적용된다면 세금은 9천 달러다. 반면 은퇴 연금 단계에서 관련 면세 요건을 모두 충족하면 해당 소득에 대한 세금이 발생하지 않을 수 있다.
다만 이러한 투자 방식은 SMSF 관련 법률과 거래 제한, 시장 임대료 지급, 은퇴 연금의 과세 규정 등 복잡한 요건을 충족해야 한다.
그는 슈퍼 납입과 인출의 자격요건이 서로 다르며 납입 종류와 순서, 기한에 따라 세금과 은퇴자금 운용 결과가 달라질 수 있다고 설명했다.
■ 그레이스 서 “시장 꼭지보다 중요한 것은 인생의 타이밍”
세 번째 강연에 나선 그레이스 서 맥그래스 린드필드 부동산 에이전트는 ‘현명한 다운사이징, 두고두고 잘했다고 말하는 매도’를 주제로 언제, 어떻게, 누구와 집을 팔 것인지에 관한 실질적인 전략을 제시했다.
그레이스 서는 NSW주 1급 부동산 면허를 보유하고 있으며 시드니 노스쇼어와 라이드, 이너웨스트, 웨스턴 시드니 등에서 주거용 부동산 매도와 가격 협상 업무를 수행하고 있다.
그는 부동산 매도 시점에 관해 “시장 타이밍보다 인생 타이밍”이라는 원칙을 제시했다.
주택 가격이 최고점에 도달하는 시점을 기다리기보다 현재 거주하는 주택이 생활에 부담이 되는지, 새로운 주거지에 대한 계획이 마련됐는지, 자금과 대출 및 연금 계산이 끝났는지를 먼저 고려해야 한다는 설명이다.
특히 기존 주택을 먼저 매각할 것인지, 새로운 주택을 먼저 매입할 것인지에 따른 장단점을 비교했다.
먼저 매각하면 실제 확보할 수 있는 자금이 확정돼 다음 주택의 구매 예산을 명확하게 설정할 수 있다. 다만 적절한 새집을 찾지 못하면 임시 거처가 필요할 수 있다.
반대로 먼저 매입하면 원하는 주택을 확보할 수 있지만 기존 주택을 서둘러 처분해야 하는 재정적 압박을 받을 수 있다.
그레이스 서는 “원칙은 하나. 시간에 쫓기는 쪽이 가격에서 양보합니다”라고 설명했다.
이를 해결하는 방법으로 잔금 결제기간을 길게 설정하거나 매각 이후 일정 기간 기존 주택에 계속 거주하는 렌트백(Rent-back), 단기 연결대출(Bridging Finance) 등의 방안을 소개했다.
매도 전 준비 과정에서는 대규모 리노베이션보다 비용 대비 효과가 높은 소규모 보수와 정리를 권했다.
수전 누수와 깨진 타일, 문고리 등을 수리하고 정원과 현관을 정돈하며 벽면과 조명을 손보는 작업이 대표적인 사례다. 반면 주방과 욕실을 전면적으로 개조하거나 구매자의 취향에 따라 평가가 달라질 수 있는 대규모 공사는 투자비용을 회수하지 못할 위험이 있다고 설명했다.
매도 가격은 소유자의 감정이 아니라 최근 실제 거래가격과 경쟁 매물, 잠재 구매자층 등을 근거로 결정해야 한다고 강조했다.
그레이스 서는 매도 협상에서 단순히 가장 높은 가격을 제시한 구매자를 선택하는 것이 반드시 유리한 것은 아니라고 설명했다.
예를 들어 높은 가격을 제시했지만 대출 승인 조건이 붙고 잔금 결제기간이 짧은 제안보다 가격이 다소 낮더라도 계약의 확실성이 높고 매도자에게 충분한 이사 준비기간을 제공하는 제안이 더 유리할 수 있다.
그는 매각을 결정하면 가족과 사전에 충분히 의논하고 변호사 및 회계사와 계약 일정과 세금 문제를 검토해야 한다고 강조했다.
강연을 마무리하면서는 집을 떠나고 싶은 날짜를 적어 보고 방 하나부터 짐 정리를 시작하며 현재 주택의 시장가치를 서면으로 확인하는 세 가지 실천 과제를 제안했다.
■ 제시카 신 “구매자는 먼저 보고, 그다음 결정한다”
네 번째 강연을 맡은 제시카 신 인스타일 데코 대표는 주택 매도를 위한 홈스타일링과 디클러터링의 중요성을 설명하고 실제 공간을 변화시킨 사례들을 소개했다.
인스타일 데코는 12년 이상 사업을 운영하면서 5천 건 이상의 부동산 스타일링을 수행했으며 100곳 이상의 부동산 에이전트와 협력해 왔다고 소개했다.
제시카 신은 홈스타일링을 단순히 집을 아름답게 꾸미는 작업이 아니라 잠재 구매자가 해당 주택에서 살아가는 모습을 상상할 수 있도록 공간을 준비하는 과정이라고 설명했다.
그는 “구매자는 먼저 보고, 그다음 결정한다”고 강조했다.
주택 매물에 관심을 갖는 과정에서 사진이 중요한 첫인상을 형성하며 실제 인스펙션에서는 공간의 분위기와 가구 배치, 조명 등이 구매자의 감정과 판단에 영향을 줄 수 있다는 설명이다. 따라서 매도자의 개인적인 취향보다 잠재 구매자의 시각에서 집을 살펴보는 것이 중요하다고 강조했다.
오랫동안 한 집에 거주한 다운사이저에게는 디클러터링이 중요한 준비 과정이다.
제시카 신은 물건을 계속 보관할 것인지, 처분할 것인지, 판매하거나 가족에게 물려줄 것인지 등을 구분하는 정리 방법을 소개했다. 특히 오래된 가구와 개인적인 추억이 담긴 물건을 정리하는 과정은 단순한 청소와는 다르다고 설명했다. 생활에 꼭 필요한 물건은 남기고 사용하지 않는 물건은 정리하되 소중한 추억까지 버릴 필요는 없다는 취지다.
그는 기존 가구를 모두 교체하거나 대규모 비용을 들이지 않고도 공간의 인상을 바꿀 수 있다는 점을 실제 사례를 통해 보여줬다.
발표자료에는 거실과 침실 등의 스타일링 전후 사진이 포함됐다.
가구의 위치를 조정하고 불필요한 장식과 물건을 줄이며 공간의 용도를 명확히 하는 방식으로 같은 주택에서도 훨씬 넓고 정돈된 분위기를 연출한 사례들이다. 특히 거실의 복잡한 가구 배치를 단순화하고 침실의 조명과 침구, 소품 등을 조정해 공간의 느낌을 변화시킨 사례가 소개됐다.
제시카 신은 매도 전 스타일링을 하더라도 반드시 집을 비우거나 모든 가구를 교체해야 하는 것은 아니라고 설명했다.
기존 주택에 계속 거주하면서 필요한 공간만 정리하고 일부 가구와 소품을 활용해 스타일링하는 방법도 가능하다. 또한 스타일링을 준비하는 과정에서 비용을 들여야 할 부분과 굳이 비용을 지출할 필요가 없는 부분을 구분하는 것이 중요하다고 강조했다.
■ 줄리 김 “지금 좋은 집보다 10년 후에도 편안한 집 선택해야”
마지막 강연을 맡은 줄리 김 코헨 핸들러 바이어스 에이전트는 ‘현명한 다음 선택’을 주제로 은퇴 이후 생활에 적합한 새로운 주택을 선택하고 매입하는 전략을 설명했다.
줄리 김은 새로운 주택을 찾을 때 현재 살고 있는 집을 좋아하는지와 앞으로도 그 집에서 계속 생활하는 것이 적절한지는 서로 다른 질문이라고 강조했다. 그는 다운사이징을 계획할 때 단순히 주택 면적을 줄이는 데 초점을 맞추지 말고 앞으로의 생활에서 무엇을 지키고 무엇을 포기할 것인지 우선순위를 정해야 한다고 설명했다.
자연광과 전망, 가족이 함께할 수 있는 공간, 생활 편의성, 수납공간, 자유로운 생활 등 여러 요소 가운데 자신에게 가장 중요한 기준을 정하는 것이 출발점이라는 설명이다. 특히 “10년 후의 나에게도 좋은 집은?”이라는 질문을 제시하며 현재의 편의뿐 아니라 향후 건강과 이동 능력의 변화까지 고려해야 한다고 강조했다.
새로운 주택을 선택할 때는 주차장에서 현관까지의 이동 경로, 계단과 엘리베이터 유무, 침실과 화장실의 위치, 수납공간과 유지관리 부담 등을 검토해야 한다. 집 밖으로는 병원과 상점, 식당과 대중교통, 가족 및 친구들과의 거리 등을 고려할 필요가 있다.
줄리 김은 주택을 매입하기 전에 반드시 세 가지를 준비할 것을 권했다.
첫째는 반드시 지켜야 할 조건 세 가지와 양보할 수 있는 조건 세 가지를 명확히 정하는 것이다. 둘째는 구매가격의 상한선과 대출 한도, 필요한 계약 일정을 미리 결정하는 것이다. 셋째는 기존 주택을 매각하기 전부터 오픈하우스와 경매 결과를 살펴보며 자신의 예산으로 구매할 수 있는 주택의 수준을 파악하는 것이다.
그는 마음에 드는 주택을 발견하더라도 감정에 따라 지나치게 높은 가격을 지불해서는 안 된다고 강조했다. 특히 공개되기 전의 매물이나 비공개 매물, 경매에서 낙찰되지 않은 주택, 가격이 인하된 매물 등을 함께 검토할 필요가 있다고 설명했다.
매입 대상 주택의 적정 가치는 부동산 광고에 제시된 가격이 아니라 유사한 주택의 실제 거래 사례를 바탕으로 판단해야 한다.
아파트를 매입하는 경우에는 스트라타 관리비(Strata Levy)와 특별분담금(Special Levy), 예정된 대규모 보수공사 등을 확인해야 한다. 또한 건물 및 해충 검사, 계약서 검토, 개발승인 관련 사항 등 매입 이후 발생할 수 있는 위험을 사전에 점검하는 것이 중요하다고 설명했다.
줄리 김은 바이어스 에이전트의 역할을 매물 발굴, 가치 평가, 위험 확인, 협상 등 네 단계로 구분했다. 그는 좋은 주택을 놓치지 않으면서도 필요 이상의 가격을 지불하지 않는 것이 매수 전략의 핵심이라고 강조했다. 강연을 마무리하면서 “집은 조금 작아져도, 생활은 오히려 더 풍성해집니다”라는 메시지를 전했다.
■ 다섯 전문가 종합 질의응답…은퇴 이후 삶을 함께 고민
분야별 강연을 마친 뒤에는 참석자들이 미리 제출한 질문과 현장 질문을 바탕으로 전문가 패널로 종합 질의응답을 진행됐다.
부동산 매도와 매입, 법률과 세금, 홈스타일링 등 서로 연결된 문제를 한자리에서 다룰 수 있도록 구성됐다.
참석자들은 개별 분야의 강의를 듣는 데 그치지 않고 다운사이징을 준비하면서 고려해야 할 여러 문제를 종합적으로 이해하는 시간을 가졌다.
행사가 열린 인스타일 데코 사옥은 넓은 거실 형태의 전시공간으로 꾸며져 있어 일반적인 강의실과는 다른 편안한 분위기를 제공했다. 참석자들은 소파와 의자에 앉아 강연을 듣고 전문가들과 자유롭게 대화했다. 행사장에는 다과와 음료가 준비됐으며 강사들이 마련한 선물도 참석자들에게 전달됐다.
다섯 명의 전문가가 각각의 전문성을 살려 하나의 주제를 종합적으로 설명한 데 대해 ‘다운사이징 독수리 오남매’라는 별칭이 나오기도 했다. 참석자들은 평균수명이 늘어나는 시대에 은퇴 이후의 주거와 자산관리 문제를 미리 검토하고 체계적으로 준비할 수 있는 유익한 기회였다는 반응을 보였다.
■ “다운사이징은 새로운 삶을 설계하는 과정”
이번 세미나에서 다섯 전문가가 공통적으로 강조한 것은 다운사이징을 주택의 매각과 매입이라는 개별 거래로만 접근해서는 안 된다는 점이다.
기존 주택을 언제 매각할 것인지에 따라 새로운 주택의 구매 시점과 자금 조달 계획이 달라진다. 주택 매각대금의 규모와 세금은 은퇴자금 운용에 영향을 미치며 새로운 주거환경은 노후의 생활 편의성과 건강관리에도 연결된다. 또한 유언장과 재정대리인, 가디언 지정 등 법률적 준비는 재산과 가족을 보호하고 장래의 의사결정에 대비하는 중요한 요소다.
행사를 진행한 그레이스 서는 세미나 종료 후 참석자들에게 보낸 감사 메시지에서 “다운사이징은 단순히 집의 크기를 줄이는 것이 아니라, 소중한 자산을 현명하게 관리하고 앞으로의 삶을 더욱 여유롭고 풍요롭게 설계하는 과정이라고 생각합니다”라고 밝혔다. 그는 앞으로도 은퇴를 준비하는 한인들을 위해 실질적인 정보와 전문적인 조언을 나누는 세미나를 지속적으로 마련하겠다는 뜻을 전했다.
이번 세미나는 노후의 주거 문제를 재산 처분이나 주택 크기 줄이기가 아니라 삶의 질과 경제 안정, 가족에 대한 배려까지 포함하는 긴 계획으로 바라보는 계기를 마련했다.
보도자료제공 : 한호타임스 정동철 editor@hanhotimes.com
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